Satmayı düşündüğünüz bir eviniz ya da arsanız var ve bir alıcı buldunuz. Ancak satış işlemini hemen gerçekleştirmeniz mümkün değil. Satın almak isteyen kişiyi de kaybetmek istemiyorsunuz. Fakat ilerleyen zaman için satış olacağına dair sadece söz vermek tabii ki yeterli değil. “Bunu yasal bir zemine oturtmak mümkün mü?” diye düşünüyorsanız aradığınız cevap, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi. O halde gelin, tüm detaylarıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesini incelemeye başlayalım. 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile gayrimenkul sahibi ve satın alan taraflar arasında ileri bir zaman diliminde ve belirlenen koşullarda taşınmazın devri taahhüt edilebilir. Tapu memuru önünde resmi bir şekilde satış sözleşmesi imzalanana kadar taraflar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Yani bu sözleşme, satış işlemi için bir ön sözleşme niteliğinde diyebiliriz. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilmek için mülkün tapuya bağlı olması şart. Tapusu olmayan mülkler için böyle bir sözleşme yapılamaz.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Satış vaadi sözleşmesinin maddeleri, tarafların kararı ve onayı ile belirlenir. Bu sözleşme için Borçlar Kanunu tarafından özel bir sözleşme tipi oluşturulmadığı için sözleşmede geçerli olacak şartlar, ilgili taşınmaza ve taraflara göre değişebilir. 

Maddelerde farklılık olsa bile bu sözleşme, satış için bir ön adım olduğu için satış bedeli, ödemenin nasıl yapılacağı ve ödemenin gecikmesi durumunda uygulanacak faiz oranları gibi detaylar yazılmalıdır. Bunlara ek olarak sözleşmeden cayma durumu ve bu durumda ödenecek tazminat bedeli ile ilgili bir madde de sözleşmeye eklenebilir. 

Sözleşmenin şartları belirlendikten sonra noter huzurunda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenir ve taraflar tarafından onaylanır. 

Bir Taşınmaz için Birden Fazla Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi? 

Taşınmaza birden çok satış sözleşmesi yapma özelinde bir yasak olmadığı için mülk sahibi birden fazla satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Hatta başka bir alıcıya taşınmazı satabilir. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sadece taraflar arasında geçerli olduğu için sözleşmeye taraf olmayan üçüncü kişileri kapsamaz. 

İşte, alıcı taraf için sözleşmenin şerh edilmesinin önemi, bu noktada devreye girer. Eğer satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilirse sözleşme sadece tarafları değil, üçüncü kişileri de kapsar. Böylelikle taşınmaz, üçüncü bir kişiye satılsa bile sözleşmedeki alıcı taraf, hakkını taşınmazı devralan kişiden de talep edebilir. 

Satış Vaadi Sözleşmesi için Mülk Sahibi Olmak Gerekli mi? 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin genellikle satılacak mülkün sahibi ve alıcı arasında yapıldığı bilinse de mülk sahibi olmadan da satış vaadi sözleşmesi yapmak mümkün. Çünkü bu sözleşme, aslında ileriki bir tarihte satış sözleşmesi yapmayı taahhüt ettiği için o anda gayrimenkul mülkiyeti aranmaz. 

Örneğin size miras kalan bir ev var. Ancak tapu miras intikal işlemleri devam ediyor. Böyle bir durumda tapu üzerinize geçmemiş olsa bile ilgili taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapabilirsiniz.  

Tapuyu almadan sözleşme yaparsanız satış işleminin gerçekleşmesi planlanan tarihe dikkat etmeniz gerekiyor. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen tarihte gayrimenkulün tapuda devir işlemini yapacağınızı taahhüt etmiş olursunuz. Bu tarihe kadar tapu üzerinize geçmediği takdirde satış işlemini gerçekleştiremezsiniz. Sözleşmenin esaslarına uymadığınız için de karşı tarafa tazminat ödemek durumunda kalabilirsiniz. 

Notersiz Yapılan Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerli Midir? 

Satış vaadi sözleşmesi yaparken sözleşmenin resmiyet kazanması için dikkat edilmesi gereken noktalar bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi de sözleşmenin noter huzurunda düzenlenip tarafların noter onayı ile sözleşmeyi kabul etmesidir. Çünkü sözleşme şartları uygulansa bile noter onayı olmadığı takdirde taraflar arasında taşınmazın satış vaadine dair yapılan bu sözleşme geçerli olmaz. 

Genellikle bu konuda en çok yapılan hata ise sözleşmenin önceden hazırlanıp daha sonra noter onayı alınması. Ancak satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmesi gerekiyor. Yani daha önce başka bir gayrimenkul için satış vaadi sözleşmesi hazırlanmış olsa bile bu sözleşme daha sonra farklı taşınmazlar için kullanılamaz. İlgili taşınmaza yönelik gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için tarafların sözleşmeyi noter huzurunda düzenlemesi şart. 

Noter onayı ile ilgili dikkat edilmesi gereken bir diğer konu; sözleşmede yapılan değişiklikler. Eğer sözleşme kapsamı belirlendikten sonra koşullar üzerinde bir değişiklik istenirse bu değişikliklerin de noter huzurunda yapılması gerekir.

Sözleşmenin Sona Ermesi için Belirli Bir Süre Var Mı?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu süre taraflarca belirlenir ve yine tarafların iradeleri ile karşılıklı olarak sözleşme sona erdirilebilir. Sözleşme şartları yerine getirilerek satış işleminin uygulanması, sözleşmenin feshedilmesi ve satış işleminin zaman aşımına uğraması ile taşınmaz satış vaadi sözleşmenin geçerliliği sona erer. 

Sözleşmenin geçerliliğini ilgilendiren zaman aşımı konusu ile ilgili olarak şunu belirtmekte fayda var: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine özel bir zaman aşımı süresi belirlenmediğinden dolayı bu sözleşme için de Borçlar Kanunu’nun genel zaman aşımı süresi olan 10 yıl uygulanır. Ancak bu 10 yıllık sürenin başlaması için de satışın gerçekleşmesine dair yasal bir engelin olmaması gerekir. Yani tapu devrine engel teşkil edecek herhangi bir yasal engelin bulunması durumunda zaman aşımı süresi başlamaz. Engelin ortadan kalktığı tarih, zaman aşımı için başlangıç olur.