Tahliye taahhütnamesi, kısaca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair sunduğu irade beyanı olup TBK’nın 352nci maddesi kapsamında kiracıdan kaynaklı kira sözleşmesinin sona erdirilmesi halidir. Nitekim Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” denmektedir.

 

Tahliye taahhütnamesi, tek taraflı bir irade beyanı olup kiracının kiralananı belli bir boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kanunda düzenlenen birtakım şartlar bulunmaktadır. Bu şartların mevcut olması halinde, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile veya tahliye davası suretiyle taşınmazdan çıkarabilecektir.

 

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını şöyle sıralayabiliriz:

• Yazılı olmalı: taahhüt yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır. Adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır. Kiracı veya varsa yasal temsilcisi tarafından imza atılması mümkündür.
• Kira sözleşmesinden sonra yapılmış olmalı: taahhütname içeriğinde iki tarih yer alır. Bunlardan biri düzenleme tarihi, diğer tahliye tarihidir. Düzenleme tarihinin yapılan kira sözleşmesinden sonra olması gerekir. Kira sözleşmesinden önce veya aynı tarihteki taahhüt geçersizdir.
• Tahliye tarihi açık şekilde belirlenmeli: Tahliye tarihi, düzenleme tarihinden sonra herhangi bir tarih olabilir. Bu hususta belirli bir sınırlama bulunmamaktadır.
• Kiraya verilen mecur adresi yer almalı: Hangi taşınmaza ilişkin taahhüt verildiği açık
• Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde özel bir şart olarak eşin imzası da bulunmalıdır. Taşınmaz aile konutu olarak kullanılmakta ise, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.

 

Yukarıda yer alan şartların varlığı halinde taahhütname geçerli olacaktır. ancak Yerleşik Yargıtay İçtihatları ile bazı unsurlarda eksiklik bulunsa dahi, bu unsurların sonradan tamamlanması ile de taahhütnamenin geçerli olacağı düzenlenmiştir. Örneğin; Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir. Bu noktada irade bozukluğunu iddia eden tarafın yani kiracının iddiasını ispat ile taahhüdün geçerliliğinin kaldırılabilmesi mümkün olmaktadır. Şöyle ki;

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinden önce imzalanıp imzalanmadığı hususunu hangi tarafın ispat etmesi gerektiği yönünde inceleme yapmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında;

“… Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.

 Türk Medeni Kanunumuzun 6.  ve Hukuk Muhakeme Kanunumuzun 190. maddesi gereği ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…” hükmü amirdir.

Kararda; kiracı tarafından tarihleri boş olarak imzalanıp verilen tahliye taahhütnamesinin, kiraya veren tarafından sonradan doldurulması tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine sebep vermeyeceği, boş olarak verilen ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesinin yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Ancak tahliye taahhütnamesinin, kiralanan yerin kiracıya teslim edilmeden önce imzalandığı ve tahliye taahhütnamesinin kanunda belirtilen şartlara aykırılığından dolayı geçersizliği iddia edildiğinde bu durumun kiracı tarafından ispatının gerektiği, ancak irade sakatlığının ispatından sonra taahhütnamenin iptalinin mümkün olacağı belirtilmiştir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün mevcut olması halinde kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir;

• İcra takibi yoluyla tahliye talebinde bulunmak
• Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak

Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bir aylık süre hak düşürücü süredir. Dolayısıyla bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bu bir aylık takip talebinde bulunma süresi hak düşürücü nitelikte olup bu durum hem icra dairesi hem de mahkeme tarafından resen dikkate alınmasını gerektiren bir durum ihtiva eder.TBK’nin 353ncü maddesi gereği, bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.

 

Tahliye talepli icra takibi tebliğ olduktan sonra kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu durumda kiralayanın itirazın kaldırılması talebiyle dava açması gerekir. Ancak kiracının itirazı içeriğinde imzaya da itiraz var ise bu durumda itirazın kaldırılması davası açılamaz. Aynı zamanda tahliye taahhüdü noterde yapılmamışsa yine itirazın kaldırılması talep edilemeyeceğinden genel görevli mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası veya itirazın iptali davası açılması gerekecektir. 7 gün içinde yapılan itiraz takibi durdurur.

 

İcra takibinde 15 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle kiracı tarafından takibe itiraz edilmez ise 15 gün içerisinde kiralananın boşaltılması gerekecektir.

 

Dolayısıyla düzenlenen tahliye emrine süresi içerisinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur.

Yazılı tahliye taahhüdünün icraya konu olması halinde imzaya itiraz edilmemiş ise kiracı açılacak itirazın kaldırılması davasında imza itirazında bulunamaz. Zira icra hukuk mahkemesinde açılacak dava takip hukukuna ilişkindir. Kiracı icra dairesine bildirdiği itirazları ile bağlıdır. Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde kiracı icra dairesindeki itirazları ile bağlı değildir.

Kira taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılmış olması halinde imzaya itiraz mümkündür ancak taahhütname noter huzurunda yapılmış ise resmi yazılı şekilde yapılmış olacağından bu durumda imzaya itiraz edilebilmesi mümkün olmayacaktır.

Kiraya verenin taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek için başvurabileceği bir diğer yol tahliye davası açmaktır. Burada da tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353 maddesine göre, kiraya veren dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.

Geçersiz tahliye taahhütleri:

• Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen tahliye taahhütleri geçersizdir. Yani, kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi aynı ise taahhütname geçersizdir.
• Kiracının iradesi fesada uğratılmak suretiyle alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak böyle bir durumda kiracı iradesinin fesada uğradığını 6098 sayılı TBK’nın 39. Maddesi gereği tahliye taahhüdünün geçersizliği ve iptaline ilişkin dava açması gerekir.
• Kiracı sayısı birden fazla olmasına rağmen sadece bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
• Yetkisi olmayan vekilin düzenlediği, şirket yetkilisi olmayan ortağın imzaladığı tahliye taahhüdü geçersizdir.
• Tahliye taahhüdü imzalanıp kiralayana verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin olarak yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir. Örneğin; 01.01.2017 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, iş bu sözleşmeye göre tahliye taahhüdü verilmiş ise aynı kişiler arasında akdedilecek yeni bir kira sözleşmesi ile imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.

 

 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

 

 

 

 

TAAHHÜT EDEN(KİRACI)

ADI SOYADI : .........................................................

TCKİMLİKNO : .........................................................

 

MAL SAHİBİ (KİRALAYAN)

ADI SOYADI : .........................................................

TCKİMLİKNO : .........................................................

 

 

TAHLİYE EDİLECEK MECURUN ADRESİ : ..............................................................................................................................................................................................................................................................................................................

 

TAHLİYE TARİHİ :............................

 

 

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6570 sayılı gayrımenkul  kiraları hakkındaki kanunun 7. maddesi A bendi gereğince yukarıda belirtilen tarihte tahliye edeceğimi boş ve sağlam olarak adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan kabul ve taahhüt ederim.

 

 

 

TAAHHÜT TARİHİ :.........................

 

 

TAAHHÜT EDEN : ........................................................

 

 

İMZASI :