Emlakçılar tarafından akdedilen komisyon sözleşmelerine, simsarlık sözleşmesini düzenleyen TBK'nun 520 vd. hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

Uygulamada emlakçılar tarafından akdedilen sözleşmeler genellikle komisyonculuk sözleşmesi olarak belirtilse de aslında bu sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinde “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanan simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

Simsarlık Sözleşmesinin Tarafları;

Simsarlık sözleşmesi kural olarak simsar ile iş sahibi arasında akdedilmektedir. Bu sözleşmelerde simsar iş sahibinin akdetmek istediği sözleşmeyi akdedecek karşı tarafı bulmayı, gerekli görüldüğü takdirde tarafları bir araya getirmeyi ve iş sahibi ile karşı taraf arasında asıl sözleşmeyi akdedilmesi edimi üstelenmektedir. Nitekim, aşağıda detaylandırılacağı üzere, simsar kural olarak asıl sözleşme akdedildikten sonra simsarlık ücretine hak kazanacaktır.

Gayrimenkul alım-satımı konusunda simsarlık görevini ifa eden kişiler dilerlerse hem alıcı ile hem de satıcı ile ayrı ayrı simsarlık sözleşmesi imzalayabilirler. Bu durumda simsar, birbirinden bağımsız iki ayrı sözleşme imzaladığından alacağın nispiliği ilkesi uyarınca her sözleşme doğrultusunda ayrı bir simsarlık ücretine hak kazanacaktır. Fakat, bu sözleşmeler doğrultusunda kararlaştırılan simsarlık ücreti Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği’nin 20. maddesi uyarınca satışa konu edilen taşınmazın değerinin %4’den fazla olamaz. (Kira sözleşmelerinde de bir aylık kira bedelinden fazla olamaz)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/555 Esas, 2018/442 Karar Sayılı, 07.03.2018 tarihli ilamında “Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı arasında 17.12.2011 tarihli “Gayrimenkul Gösterme Tutanağı ve Komisyon (Tellaliye) Sözleşmesi’’, davacı ile dava dışı satıcı arasında ise 27.06.2010 tarihli “Emlak Komisyoncusu ile Mal Sahibi Arasında Yapılan Satış Yetkisi ve Tellaliye Sözleşmesi” olmak üzere ayrı ayrı taşınmaz tellallık sözleşmeleri yapılmıştır. Davalı alıcının ve dava dışı satıcının, davacıya karşı ayrı ayrı sözleşmeden doğan sorumlulukları bulunmaktadır.” şeklinde karar vererek simsarın birbirinden bağımsız iki ayrı sözleşme imzaladığı durumlarda alacağın nispiliği ilkesinin geçerli olacağına açıkça değinmiştir.

Simsarlık Sözleşmesinin Şekil Şartı;

Kural olarak taraflar arasında akdedilen simsarlık sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak, aynı kanununun 520. maddesi uyarınca gayrimenkul alım satımına ilişkin simsarlık sözleşmelerinin adi yazılı şekilde yapılması kararlaştırılmıştır. Kanun koyucu bahsi geçen simsarlık sözleşmelerinin adi yazılı şekilde düzenlenmesi haricinde herhangi bir şekil şartı öngörmese de Yargıtay ve doktrin tarafından adi yazılı şekilde düzenlenecek olan simsarlık sözleşmesinin esaslı noktasının simsarın ve iş sahibinin imzasının olması gerektiği kabul edilmiştir. Nitekim, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2015/15299 Esas, 2017/5054 Karar sayılı ilamında tarih yazmayan adi yazılı simsarlık sözleşmesini kabul etmiştir.

Lakin, Yargıtay Genel Kurulu, 2010/559 Esas, 2010/549 Karar sayılı ilamında “Taraflar arasındaki itirazın iptali davasında gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin, tarafların ortak iradesi ile BK'nun 404/3. fıkrasında emredilen geçerlilik şartına uygun şekilde, yazılı olarak kurulmuş olduğu ve taraflarca hayata geçirildiğinin kabulü gerektiği; sözleşmeye taraf olan davalı/borçlunun açıklanan şekilde imza eksikliğini ileri sürmesinin ise dürüstlük kuralları ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu; sonuç itibariyle davacının taraflar arasındaki geçerli tellallık sözleşmesi gereği ücrete hak kazandığı yönündeki direnme kararı isabetlidir.” şeklinde karar vererek sözleşmeyi kabul eden iş sahibinin sözleşmede imzasının olmaması nedeniyle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesini dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur.

Ayrıca, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yeni tarihli bir kararında “Somut olayda davacı; 12.04.2014 tarihli “Alım Satım Ön Anlaşması” başlıklı sözleşme kapsamında dava dışı satıcının ödemesi gereken komisyon ücretinden davalı alıcının sorumlu olduğunu ileri sürerek, komisyon ücretinin tahsili amacıyla başlattığı takibe vaki itirazın iptalini talep etmiş ise de; tarafların imzasını taşıyan dava konusu sözleşmede, sözleşmenin esaslı unsuru olan davacıya ödenmesi gereken komisyon ücreti kararlaştırılmamıştır. Bu durumda 12.04.2014 tarihli sözleşme esaslı unsuru ihtiva etmemesi sebebiyle geçersiz olup, taraflar arasında akdedilmiş başkaca yazılı bir simsarlık sözleşmesi de bulunmamaktadır.” şeklinde karar vererek taraflar arasında yazılı usulüne uygun bir şekilde simsarlık sözleşmesi kurulmuş olsa da bahsi geçen sözleşmede simsarlık ücreti kararlaştırılmadıysa veyahut ücret kararlaştırılsa bile miktarı net bir şekilde belirtilmediyse sözleşme esaslı unsuru ihtiva etmediğinden geçersiz olduğuna açıkça değinmiştir. (2021/2810 Esas, 2021/12123 Karar sayılı ilamı)

Sözleşme Doğrultusunda Kaparo Olarak Verilen Paranın Niteliği ve Akıbeti;

Genellikle sözleşmenin tarafları sözleşme akdedilirlerken alıcı tarafından “kaparo” adı altında bir miktar para ödenmesini kararlaştırmaktadırlar. Kural olarak kaparo adı altında verilen para Türk Borçlar Kanunu’nun “Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır.“ şeklinde düzenlenen 177. maddesi uyarınca bağlanma parası olarak kabul edilmektedir.

Lakin, taraflar akdettikleri sözleşmeden cayabilmek amacıyla kaparo ödenmesini kararlaştırıldılarsa bu halde kaparo adı altında verilen para Türk Borçlar Kanunu’nun 178. maddesi uyarınca cayma parası olarak kabul edilecektir

Sözleşme akdedilirken ödenen kaparo cayma parası olarak kabul edilirse bu durumda sözleşmeden cayan taraf paranın iadesini talep edemez. Ancak, sözleşme akdedildiği sırada ödenen kaparo bağlanma parası olarak kabul edilirse bu durumda sözleşmeden cayma durumunda parayı veren taraf söz konusu kaparonun iadesini talep edebilecektir. (Bakar, s. 80; Eren, (Genel Hükümler), s. 1191-1192.)

Nitekim, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2015/30990 Esas, 2018/135 Karar sayılı ilamında “BK 177.maddesine göre; " Davalı-karşı davacı, davacı-karşı davalı ... ile 200.000,00 TL bedel üzerinden taşınmazın satışı konusunda anlaştıklarını, 20.09.2013 tarihinde 2.500,00 TL kaporanın davacı-karşı davalı vekili...’ye havale edildiğini, davacı-karşı davalı vekili ile taşınmazın bedeli hususunda anlaştıklarını daha sonra davacı-karşı davalı vekilinin anlaştıkları bedelin üstünde taşınmazı satmak istemesi üzerine anlaşamadıklarını tüm bu nedenlerle kaporanın iadesini istemiştir. Davacı-karşı davalı ... ise havale edilen 2.500,00 TL’nin vekili...’nin ...’dan ...’ya geliş gidiş ve birtakım masrafları için gönderildiğini bu nedenle kapora isteminin reddini dilemiştir. Mahkemece, havale edilen 2.500,00 TL’nin kapora olarak verildiğini davalı-karşı davacının ispatlaması gerektiği ve buna ilişkin herhangi bir delil sunmadığı gerekçesiyle kapora istemin reddine karar verilmiştir. BK 177.maddesine göre; "Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür." denilmiştir. Bu halde, mahkemece, davalı-karşı davacının, davacı-karşı davalı vekili...’ye 20.09.2013 tarihinde havale edilen bedelin bağlanma parası olarak gönderildiğinin kabulü gerekirken yazılı şekilde kapora isteminin reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” şeklinde karar vererek aksine bir düzenleme yoksa kaparonun bağlanma parası olarak kabul edileceğini ve bu nedenle kaparoyu veren tarafın kaparo bedelinin iadesini talep edebileceğine değinmiştir.

Sözleşmede Belirtilen Komisyon Ücretine Hak Kazanılıp Kazanılmayacağı;

Simsarlık sözleşmesinde kural olarak simsarın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı faaliyet doğrultusunda sözleşme kurulması gerekmektedir. Ancak, bahsi geçen simsarlık sözleşmesi tarafların haklı bir neden olmaksızın satıştan vazgeçmesi nedeniyle kurulamıyorsa yani taraflar sözleşmeyi akdetmekten vazgeçmeselerdi asıl sözleşme kurulacak ve simsar ücrete hak kazanacaktı ise bu durumda simsar asıl sözleşme kurulmasa bile simsarlık ücretine hak kazanacaktır.

Gerçekten de, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/859 Esas, 2016/428 Karar sayılı ilamında “Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir.” şeklinde karar vererek yukarıda belirtilen tüm hususlara açıkça değinmiştir.

Ayrıca, simsarlık sözleşmesinin tarafları sözleşmede serbestlik ilkesi uyarınca iş sahibi ile alıcı arasında sözleşme kurulmasa bile belirli durumlarda simsarlık ücretine hak kazanabileceği kararlaştırılabilir. Örneğin, taraflardan birinin sözleşmeden cayması durumunda sözleşme kurulmasa bile simsarın sözleşmede belirtilen komisyon ücretine hak kazabileceği düzenlenebilir.

Nitekim, bu doğrultuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2014/6563 Esas, 2014/13898 Karar sayılı ilamında “BK'nun 404.maddesi gereğince, gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Somut olayda taraflar arasında yazılı alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, davacı komisyoncunun taşınmazı alıcı davalıya gezdirip gösterdiği, alıcı ile satıcıyı bir araya getirip alım-satım bedeli ve komisyon ücreti de belirlemek suretiyle anlaşma sağladığı hususlarında çekişme bulunmamaktadır. Uyuşmazlık; tüm bunlara rağmen sözleşmeden cayma halinde komisyon ücretinin ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarının ne olacağı hususlarına ilişkindir. Yukarıda da açıklandığı gibi davacı emlakçı olarak üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiği, buna rağmen davalı satıcının geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın alım-satımdan caydığı anlaşıldığından, sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa gereği satıcının sorumlu olduğu komisyon ücretinden sorumlu bulunduğu hususu tartışmasızdır.” şeklinde karar vererek yukarıda belirtilen hususlara açıkça değinmiştir.

Taraflar simsarlık sözleşmesini akdederken simsarlık ücretinden bağımsız olarak asıl sözleşmenin haklı bir neden olmaksızın akdedilmemesi durumunda simsara bir miktar ücretin ödenmesini yani cezai şart kararlaştırabilirler.

Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’nin 20. maddesi doğrultusunda işbu cezai şart bedeli yönetmelikte belirtilen hizmet bedelinden (%4) daha fazla olacak şekilde kararlaştırılamaz. Örneğin; sözleşmede, cayma durumunda cayan tarafın karşı tarafa ait olan komisyon bedelini de (simsarlık ücretini) ödemesi gerektiği şeklinde cezai şarta yer verilebilir. Lakin, doktrin ve Yargıtay İçtihatları uyarınca yetkili ve görevli hâkim tarafından cezai şart miktarında yani karşı tarafa ait komisyon bedeli miktarında hakkaniyet ölçüsünde indirim yapılarak hüküm kurulması gerekmektedir

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2015/14672 Esas, 2017/1814 Karar sayılı ilamında “Dava konusu olayda, tüm bu olgular dikkate alındığında, cezai şartın fahiş olduğunun kabulü gerekir. O halde, davalının, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı satması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedelinin % 6’sı+KDV oranındaki ücretinden davalı tarafından ödenmesi gereken % 3 tellallık ücreti dışında kalan cezai şart niteliğinde % 3’ü oranındaki miktardan BK'.nun 161/son maddesi gereğince indirim yapılarak kalan miktardan davalının sorumlu tutulması gerekirken, mahkemece az yukarıda açıklandığı gibi yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.” şeklinde karar vererek cezai şart olarak kabul edilen kısımda ilgili kanun maddesi uyarınca indirim yapılması gerektiğine açıkça değinmiştir.

Simsarlık Sözleşmesi Doğrultusunda Simsar Tarafından Hak Kazanılan Hizmet Bedelinden Kimin Hangi Miktarda Sorumludur;

Simsarlık ücreti kural olarak iş sahibi tarafından ödenir. Ancak, emlakçılar tarafından akdedilen simsarlık sözleşmelerinde olduğu gibi birden fazla iş sahibi varsa vekâlet sözleşmesine dair TBK m. 511 f. 1 hükmü kıyas yoluyla simsarlık sözleşmesine de uygulanır ve iş sahipleri simsara karşı müteselsilen sorumlu olur. (Ayhan/Çağlar, s. 524.) Bu doğrultuda da, simsar dış ilişki kapsamında alacağının tamamını dilediği taraftan tahsil edebilse de iç ilişkide alıcı ile satıcı Türk Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi uyarınca simsarlık ücretinden yarı yarıya sorumludurlar.

Bununla birlikte, taraflar akdettikleri simsarlık sözleşmesi ile birlikte hangi tarafın hangi oranda simsarlık ücreti ödeyeceğini kararlaştırabilirler. Örneğin; sözleşmede alıcıdan %2, satıcıdan %2 oranında simsarlık ücreti alınacağı kararlaştırılabilir. Bu durumda, tarafların her biri sözleşmede belirtilen miktar kadar simsara karşı sorumlu olurlar. Lakin, bu durumda da hizmet bedeli yani simsarlık ücreti Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’nin 20. maddesi doğrultusunda toplamda taşınmazın değerinin %4’ünden fazla olacak şekilde kararlaştırılamaz.

Sonuç Olarak; ülkemizde emlakçılar tarafından komisyonculuk adı altında imzalanan sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu uyarınca simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilmekte olup, kanun koyucu bu sözleşmelerin adi yazılı şekil yapılması gerektiğine karar vermiştir. Kural olarak bu sözleşmelerde simsar olarak kabul edilen emlakçı, asıl sözleşmenin akdedilmesi ile birlikte simsarlık ücretine yani hizmet bedeline hak kazansa da bazı durumlarda asıl sözleşme akdedilmese bile simsarlık ücretine hak kazanmaktadır.

*Makalenin tüm hakları yazarı Av. Enes TEPER'e aittir ve makale, yazarı tarafından (http://www.sertkayahukuk.com) internet sitesinde yayınlanmıştır.